Se hai un mutuo a tasso fisso su 30 anni al 4,9166% la risposta d'istinto che mi viene in mente è TIENITELO così com'è ! Perchè ?
Premesso che la scelta della tipologia di tasso dipende da situazioni individuali, obiettivamente un tasso fisso a questo livello oggi è difficile da ottenere (vedi l'Osservatorio dei tassi). Sulla durata 30 anni l'IRS è pari al 3,52% a cui deve essere aggiunto lo spread che è il guadagno della Banca. Se si prende il 4,9166% e si sottrae l'IRS resta uno spread dell'1,40% circa, che sulla durata 30 anni è un signor spread (oggi la media è dell'1,60% e dipende dal Rating del debitore che a sua volta dipende da diverse variabili: redditi, nucleo familiare, impegni finanziari su sistema, rapporto tra mutuo e valore dell'immobile....). Trovare oggi un tasso fisso più basso è molto difficile anche se non impossibile (es: ING fa il mutuo Arancio al 5,14% , CheBanca al 5,24% ... su pari durata !). Tra l'altro, trattandosi di un mutuo in ammortamento, non tutte le Banche lo surrogano con copertura dal rischio tasso, perchè la copertura crea problemi in caso di surroga (e soprattutto lo spread non sarebbe competitivo).
La surroga - così come prevede il decreto Bersani - è a costo ZERO per il cliente. Tutte le spese (perizia, notaio, istruttoria) sono a carico della Banca Attiva. Si surroga il debito residuo, nè un Euro in più, nè un Euro in meno. Ed è questo il motivo per cui è difficile surrogare il mutuo con un nuovo mutuo con CAP (cioè con copertura dal rischio tassi).
Cosa faranno i tassi nei prossimi anni ? Probabilmente per 18/24 mesi circa saranno a questi livelli o comunque molto simili. Poi, per forza, inizieranno a salire gradualmente per riportarsi al livello considerato adeguato dalla BCE (cioè quello compatibile con un'inflazione al 4%) tra il 3% e il 5%.
Ecco il sito ufficiale dell'Euribor. L'Euribor a 3 mesi comincia ad indicare una certa tendenza al rialzo, seppure blanda e si colloca allo 0,668%, più alto rispetto ai minimi di circa un mese fa (0,642%). Oggi un variabile di tutto rispetto sulla durata dei 30 anni è circa il 2,50% che si alza ad un 2,7% se c'è la copertura dal rischio tassi. Molto allettante, ma con una prateria aperta verso il rialzo. Il CAP potrebbe fissare un tetto massimo alla risalita dei tassi, ma in giro le coperture sono vicine al 5,50% e non tutte sono compatibili con la surroga.
La domanda che mi farei è: la rata che pago adesso è sopportabile ? Se ho contratto il mutuo al tasso fisso del 4,9166% probabilmente lo era e lo è tutt'ora. Il tasso, in termini assoluti, è così esagerato ? Secondo me no. Non è sostenibile un tasso prossimo allo zero. Il 4,9166% non è il 7% o il 10% o il 15%. E' veramente "onesto" e nel tempo una rata del genere si diluisce rispetto al reddito.
Secondo me si potrebbe fare un tentativo presso la propria Banca e rinegoziare il tasso cercando di limarlo di qualche decimo di punto. E' molto difficile, ma provare non nuoce, soprattutto con la minaccia di una surroga (la Banca "potrebbe" fare un'offerta migliorativa). Non si incorre in costi perchè la rinegoziazione del tasso non prevede un nuovo atto di mutuo, ma una modifica di una condizione accessoria del contratto di mutuo.
Spero di essere stato d'aiuto a molti.
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